Покупка земельного участка в Калининграде и в области у моря и строительство дома: выбор, цены, особенности

Приобретение участка земли в Калининграде – это фундаментальное решение, которое осуществляется только после основательного анализа всех условий. Прежде чем купить участок под ИЖД, необходимо оценить место, компанию продавца, адекватность цены, наличие коммуникаций и много других факторов.

Суетная жизнь города вынуждает множество людей искать варианты, чтобы купить место под Калининградом. За городом тишина, простор, чистый воздух, природа и неспешная жизнь – оптимальные условия для счастливой семьи. Кроме того, близость с Европой и море привлекают немало желающих стать калининградцами жителей всего СНГ.

Опыт и расчеты показывают, что приобретение земли и строительство дома практически равны цене квартиры. По этой причине число покупателей и стоимость земельной сотки неуклонно растет. Сейчас в калининградском регионе примерно 10-15 тысяч участков под жилую застройку.

Цены на участки земли в Калининграде и Калининградской области

В районе города и районах пригорода сотка земли под ИЖС оценивается от 500 тыс. руб. Земельный участок на 4-6 соток в зависимости от месторасположения будет стоить от 2 до 10 млн руб.

В городах и поселках, удаленных от Калининграда на 20 км, среднерыночная стоимость сотки около 100 тыс. руб. Но стоит учитывать, что морское направление дороже 20-40%, нежели направление в сторону Польши или на востоке региона.  В прибрежной зоне цена сотки зависит от близости к линии моря – 100 тыс. руб. в 3-4 км от моря, 300 тыс. рублей в 0,5-1 км  от моря при условии хорошо развитой инфраструктуры.

В удаленных поселках или на востоке Калининградской области  земля очень дешевая – около 30-50 тыс. руб. за сотку. Иногда можно найти предложения, где за гектар просят всего 15 тыс. руб.

Средняя цена на участок земли

В итоге, участок на 6 соток в Калининградской области оценивается от 150 тыс. руб. (чисто поле) до 30 млн. руб. (центр с отличной инфраструктурой). Данные цены можно считать справедливыми, но бывает и так, что участок оценивают в два раз дороже рыночной цены.

Плюсы и минусы приобретении участка в Калининграде

Преимущества:

• близость к деловому и культурному центру;
• удобная транспортная развязка;
• хорошая инфраструктура (не все районы).

Недостатки:

• дороговизна – от 500 тыс. руб. за сотку, в садовых обществах (цена за сотку от 100-200 тыс. руб.);
• небольшие участки нередко находятся по соседству с промышленной зоной;
• не лучшая экология.

Главный минус состоит в том, что купить недорогой участок в Калининграде крайне трудно.

Плюсы и минусы приобретении участка в Калининградской области

Плюсы:

• невысокая цена на участки – в среднем около 50-100 тыс. рублей за сотку;
• чистый воздух, природа и прочие блага провинции.

Минусы:

• слаборазвитые коммуникации и дороги;
• удаленность от школ, больниц, супермаркетов и города в целом.

Покупка земли – перспективное вложение

Как известно, земля имеет тенденцию к постоянному удорожанию, поэтому покупка ее сейчас – это прибыль в будущем. Земля является ликвидным товаром и одной из надежнейших инвестиций.

Выбор участка во многом зависит от его будущего целевого использования. Обычно землю покупают:

• под строительство жилого дома;
• под дачу – отдых и выращивание овощей и фруктов;
• как способ инвестирования финансов;
• для целей бизнеса, многие в перспективе организуют дома отдыха, мастерские, сервисы рядом с домом.

В этом разрезе крайне важно определиться с долгосрочными планами, например, грядут ли серьезные изменения в семье, карьере, и бизнесе. Можно наметить основные варианты развития событий, такие как сдача дома в аренду, перепродажа участка или открытие магазина (гостиницы, бани, кафе и т.д.) через 5-10-15 лет.

Выбор участка в зависимости от предполагаемого использования

Земельные участки приобретаются в основном для реализации трех целей: для сада и огорода, личного подсобного или фермерского хозяйства и строительства дома.

1. Индивидуальное жилое строительство (ИЖС)

Наибольшую тщательность следует проявить при выборе земли под ИЖД, чтобы в дальнейшем не сталкиваться с трудоемкими переездами. Некоторые слишком торопятся переехать в Калининград, приобретая первый попавшийся участок. Здесь приезжим пригодится мнение «аборигенов» Калининграда, которые знают все тонкости жизни в городе и близлежащих поселках.

На сегодня самым высоким спросом пользуются: Гурьевск, Чкаловск, Заозерье, Васильково, Прибрежное, Родники и Большое Исаково. Эти места в околице Калининграда наиболее популярны для ИЖС.

2. Участок для сада и огорода

Если говорить о садовых обществах, то в Калининграде их более сотни. Среди них стоит отметить самые перспективные: СТ «Октябрьское» (участок в 3,5 соток стоит от 450 тыс. до 1 млн руб.), СТ «Искра» (аналогичные 3,5 оцениваются от 300 тыс. до 900 тыс. руб.).

Ключевой нюанс в том, что в отдельных случаях государство имеет право изъять такой земельный участок, выплатив его кадастровую (не рыночную) стоимость. Затея со строительством добротного дома на подобной земле нецелесообразна. Следует понимать, что все расходы по благоустройству и  изменению участков в садовых товариществах несет владелец.

3. Личное подсобное или крестянско-фермерское хозяйство (ЛПХ и КФХ)

Для обустройства личного подсобного или фермерского хозяйства разумнее всего приобрести недорогую землю за городом. Но дешевизна участка нередко связана с его невыгодным месторасположением, нестандартной формой, отсутствием хороших коммуникаций и удобного подъездного пути. Нужна комплексная оценка «жертв» ради выгодной цены, путей к компенсации недостатков и перспектив в целом.

Поиск и покупка земельного участка

Найти подходящий участок помогут интернет сайты, газеты, доски объявлений и агентства по продаже недвижимости. Для облегчения поиска и помощи с определением важных параметров существует специальное приложение и сервис «Кадастр». Оно бесплатное и ее легко установить на телефон или планшет, а также можно зайти на ресурс Росреестр.

Адекватная цена земельного участка в Калининграде

На выборе участка ключевую роль играет цена, которая зависит от множества факторов. Чтобы понять, адекватна ли предлагаемая цена, обратите внимание на такие детали:

• какая риэлторская компания или девелоперская организация продает недвижимость – ее надежность и ценовая политика;
• удаленность от Калининграда и других крупных городов области;
• если участок продается в Калининграде, то как часто возникают пробки по пути до центра города и до места работы;
• наличие коммуникаций или техусловий для проведения газо- и электроснабжения;
• наличие централизованной подачи воды и канализации, скважин, колодцев и т.д.;
• определены ли границы участка земли, если нет, то вызвать специалиста по геодезии и установить отметки;
• насколько правильна и открыта архитектура земельного участка;
• наличие градостроительного плана;
• благополучны ли соседи;
• имеется ли рядом парк, водоем и места для спокойного отдыха;
• нет ли рядом производства, производящего шум или неприятные выбросы, например, дым с заводов, запах от масложиркомбинатов, шум карьеров и т.д.;
• насколько участок перспективен в близком будущем – 5-10 лет (планируется или идет постройка весомого объекта инфраструктуры).

Особенно стоит отдавать предпочтение наличию коммуникаций, поскольку самостоятельное их проведение процесс очень сложный и затратный. Бывают случаи, когда проведение коммуникаций просто невозможно. Такие участки намного дешевле, на что и ведутся неопытные  покупатели. Так, не стоит думать, что на участке за 100 тыс. рублей будет канализация и водопровод. Такая экономия выльется дорогостоящим бурением скважин, установкой и постоянной откачкой септика и т.д.

Очень часто недобросовестные продавцы дают объявления «газ и электроснабжение рядом», упуская тот факт, что подключиться к ним либо дорого, либо нельзя.

Проверка участка на наличие «подводных камней»

Чтобы не попасть впросак, нужно проверить потенциальный участок по таким пунктам:

1. Законность. Для этого зайти на сайт городской администрации, найти генеральный план застройки города и узнать, нет ли там каких-либо изменений относительно приобретаемого участка;
2. География. Необходимо исследовать близость рек, озер и прочих водоемов, уровень грунтовых вод, солнечное освещение участка, влажность воздуха, наличие потенциальных опасностей природного характера и т.д.;
3. Нежелательные моменты. Также не лишне будет проверить, не попадает ли часть участка на охраняемую зону с коммуникационными и линиями электропередач. Подобное случается даже с негосударственными участками, уже бывшими в частной собственности;
4. Обременения. Хорошо просканировать участок на наличие каких-либо видов обременения или числящихся за ним конфликтов.

Если все пункты показали участок как пригодный, то его стоит покупать спокойно.

Юридическое оформление участка

Покупка земельного участка у частного лица предельно проста с юридической точки зрения – оформление договора купли-продажи и оплата. При покупке земли у государства процесс гораздо сложнее, включая заявление в земельный комитет администрации и торги.

Коттеджные поселки в Калининграде

В Калининградской области имеется несколько поселков коттеджного типа, где можно приобрести полностью готовый участок под строительство. Девелоперы берут под свою опеку все вопросы от коммуникаций до юридического оформления сделки. В пакет может входить и строительство дома «под ключ» с полным сопровождением: контроль качества и объема работ, контроль работ на соответствие нормам и правилам (СНиП), техусловиям (ТУ), приемка работ по смете и проекту.

Для наглядности возьмем пример с участком земли на 10 соток. Его стоимость в зависимости от месторасположения и  полноты коммуникаций колеблется от 600 тыс. руб. до 1,5 млн руб. В эту цену входит: участок земли на 10 соток, обустроенные подъездные пути, разрешение на застройку и градостроительный план, план участка, централизованные коммуникации (свет, вода, канализация и газ), а также освещение улицы.

Приобретения такого участка лишено каких-либо хлопот в будущем. Подобных предложений на рынке множество, включая приобретение участка в коттеджном поселке в рассрочку или кредит.

Сколько стоит построить дом в Калининграде

Давайте дальше рассмотрим стоимость самого дома. Основные этапы строительства дома:

1.    Фундамент;
2.    Стены, перекрытия, крыша, двери и окна;
3.    Перегородки, утепление крыши, лестница, полы и инженерные сети;
4.    Утепление и отделка фасадов, внутренняя отделка.

Чтобы построить в Калининграде дом на 130 квадратов нужно около 2-3 млн рублей. В цену входит: проект дома, фундамент, возведение стен, перекрытий и крыши, прокладка канализации, водоснабжения, электричество и система отопления, отделка и утепление фасада, штукатурка, монолитный лестничный марш.

Цена строительство 1 квадратного метра в Калининграде:

• «черный ключ» — 10-15 тыс. руб.;
• «серый ключ» — 15-25 тыс. руб.;
• «белый ключ» — 20-30 тыс. руб.

Ценовой диапазон зависит от сложности задачи, применяемых технологий и материалов.

Резюме

Теоретически покупка участка под ИЖС в Калининграде займет около 2 недель, после чего сразу можно готовить проект дома и начинать строить дом. Практика показывает, что хотя в Калининграде и области продается достаточно участков, но среди них не так много подходящих под строительство. В качестве альтернативного варианта люди приобретают под застройку дачные участки. Однако дешевизна таких участков имеет обратную сторону: слабая инфраструктура, бесконечные проблемы с приписками в школы и детские сады, вместо нормального адреса порядковый номер, хаотичность в расположении домов. При этом итоговая экономия не превышает 20-30%.

При покупке участка и планировании строительства, лучше сразу продумать будущее назначение и развитие участка через 10-15 лет.

Лучше выбирать хорошие участки, возможно, подороже, но лишенные больших проблем в будущем с оформлением и проведением коммуникаций. Участки в пригороде или области недалеко от моря и с хорошей экологией могут быть отличной недорогой альтернативой для дальнейшего строительства дома.