Смета от участка до забора: считать дом целиком

Все строки бюджета

Когда говорят «построить дом», обычно представляют коробку: стены и крышу. В бюджете коробка — одна строка из многих. Вот полный список по порядку стройки.

1. Участок. Цена, услуги при покупке, межевание, если границы не установлены.

2. Изыскания. Инженерная геология и геодезическая съёмка.

3. Проект. Архитектурная часть, конструкции, инженерные системы.

4. Документы. Уведомления, технический план, регистрация.

5. Сети. Электричество, газ, вода, канализация: подключение по техническим условиям или свои решения.

6. Подготовка участка. Расчистка, подъезд, подсыпка, временные свет и вода для стройки.

7. Фундамент. С гидроизоляцией и дренажом, если он нужен.

8. Коробка. Стены, перекрытия, лестницы.

9. Кровля. Конструкция, покрытие, водостоки.

10. Окна и двери. Входные, балконные, мансардные окна.

11. Инженерия. Отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электрика.

12. Отделка. Черновая и чистовая, полы, стены, санузлы, кухня.

13. Благоустройство. Отмостка, дорожки, забор, ворота, газон, деревья.

14. Жильё на время стройки. Аренда и дорога на участок.

15. Запас. На непредвиденное и на рост цен.

Строки 1–5 и 14 часто забывают, когда сравнивают «дом за столько-то». Строки 12 и 13 часто откладывают «на потом», а потом живут без отмостки и с временным забором.

Откуда брать цифры

Для каждой строки есть свой источник. Средняя цена из интернета в него не входит.

• Участок — договор или объявление. Про подключение сетей к участку — отдельный калькулятор на странице о выборе участка.
• Изыскания и проект — коммерческие предложения двух-трёх исполнителей по вашему участку.
• Сети — технические условия и договоры сетевых компаний. О газовых программах — сайт Единого оператора газификации.
• Фундамент, коробка, кровля, окна — сметы подрядчиков по вашему проекту, в одинаковом виде.
• Инженерия — смета по инженерному разделу проекта.
• Отделка и благоустройство — ваш выбор материалов и смета мастеров. Здесь разброс самый большой.
• Жильё на время стройки — ваша аренда в месяц, умноженная на срок, который вы посчитали на странице о сезоне стройки.

Попросите подрядчиков давать сметы по одним и тем же строкам и с одинаковыми исключениями. Смета, в которой «всё включено», часто не включает доставку, вывоз мусора, леса, временные сети. Уточняйте.

Запас: почему он нужен всегда

Почти любая смета растёт. Обман тут обычно ни при чём: стройка состоит из множества решений, принятых по ходу. Грунт оказался другим, чем думали, окно захотелось больше, осень пришла раньше и понадобилось укрытие, материал подорожал за полгода.

Запас — способ сделать этот рост частью плана. Его закладывают в процентах от сметы, и размер выбираете вы. Чем больше неизвестного, тем больше запас: старый участок без изысканий, первая стройка, долгий срок.

Пример в долях, цифры условные, не прогноз и не рыночная цена. Если коробка — 100 условных единиц, а запас 10–15%, смета коробки готова к 110–115. Если вся смета — 300 единиц, те же проценты дают 330–345. Разница в 30–45 единиц — это сумма, которая иначе появится как долг, пауза в стройке или отказ от отделки.

Запас удобно делить на две части. Первая — на непредвиденные работы. Вторая — на рост цен, если стройка длится больше года. Можно считать их отдельно, в калькуляторе это одна строка, но в голове их полезно различать.

Как платить: по этапам

Стройка оплачивается частями, и порядок оплаты — часть бюджета.

• Договор с этапами. В договоре подряда записано, из каких этапов состоит работа, что входит в каждый, как он принимается и когда оплачивается.
• Оплата после приёмки. Этап сначала принимают, потом оплачивают. Приёмку скрытых работ делают до того, как их закроют.
• Материалы. Если материалы покупаете вы, планируйте их закупку к этапам, чтобы они не лежали под дождём и не замораживали деньги.
• Акты и фотографии. На каждый этап — акт и фотографии с датой.

Перед подписанием договора полезна консультация юриста. Особенно если подрядчик просит большую предоплату или договор не описывает приёмку.

Если стройка частично идёт на кредит, условия программ и банков смотрите на официальных сайтах: описания государственных программ — на ДОМ.РФ. Условия меняются, проверьте актуальность в день решения.

Где смета растёт чаще всего

Есть строки, которые растут почти всегда. Знать их заранее — половина запаса.

Земля и фундамент. Изыскания показали слабый грунт или высокую воду, нужен другой фундамент или дренаж. Поэтому изыскания лучше делать до сметы: об этом страница о фундаменте и грунтах.

Сети. Точка подключения дальше, чем казалось, нужна своя трансформаторная подстанция или долгий газопровод по участку.

Подъезд. Дорога, по которой летом проезжала легковая, весной не выдерживает грузовик. Подсыпка, временная дорога.

Отделка. Решения принимаются в конце, когда деньги уже потрачены, и выбор «чуть лучше» по каждой позиции складывается в заметную сумму.

Время. Каждый месяц задержки — месяц аренды, дороги, иногда рост цен. Стройка, которая не успела закрыться до осени, добавляет зиму ожидания. Об этом — страница о сезоне стройки.

Климат. Здесь водостоки, отмостка, вентиляция и защита от ветра работают каждый день. Экономия на них возвращается сыростью. Что заложить в проект, — страница о доме под балтийский климат.

Как сравнить две сметы

Две сметы на один и тот же дом часто отличаются так сильно, что хочется сразу выбрать меньшую. Прежде чем выбирать, сравните их по шагам.

1. Разложите обе по одним строкам. Фундамент, стены, кровля, окна и так далее. Если в одной смете строка есть, а в другой нет, выясните, где она спряталась или почему её нет.

2. Сравните объёмы. Площадь кладки, кубометры бетона, площадь кровли. Если объёмы разные, кто-то считал по другому проекту или ошибся.

3. Сравните материалы. Одинаковые ли у них марки бетона, утеплитель, кровельное покрытие, окна. Смета дешевле может быть просто сметой на другой дом.

4. Посмотрите исключения. Доставка, вывоз мусора, леса, временные сети, уборка площадки, гарантийный ремонт.

5. Спросите про сроки и этапы оплаты. Смета, которая требует почти всё вперёд, стоит дороже, чем кажется, даже при той же сумме.

После такого сравнения разница часто становится меньше. А если остаётся, у вас есть вопросы, которые можно задать подрядчику, прежде чем подписывать договор.

Деньги по месяцам

Итог сметы — одна цифра. Но платить её придётся частями, и важно, когда какая часть понадобится.

Самые крупные платежи обычно приходятся на участок и на летний сезон, когда одновременно идут фундамент, стены и закупка материалов. Отделку оплачивают позже, но её много мелких частей, и они растягиваются на месяцы. Сети часто требуют оплаты по договору в начале, а работы идут позже.

Полезно разложить смету по календарю стройки, который вы составили на странице о сезоне стройки. Рядом с каждым месяцем — какие работы и сколько денег. Так видно, в какой месяц нужна самая большая сумма, и можно заранее подготовить её без спешки, пока бригада ждёт.

Если часть денег приходит по кредиту, сверяйте график выдачи с графиком работ. Условия банков и программ смотрите у самих банков и на ДОМ.РФ.

Если денег не хватает

Бывает, что итог калькулятора оказывается больше, чем есть. Тогда смету режут. Важно резать правильно.

Нельзя экономить на том, что потом не переделать: изыскания, фундамент, гидроизоляция, кровля, водостоки, отвод воды от стен, вентиляция. Ошибки в них возвращаются сыростью и трещинами на годы.

Можно отложить то, что делается позже без вреда дому: чистовую отделку части комнат, мансарду, террасу, часть благоустройства, дорогие материалы в интерьере. Дом, в котором одна комната пока не отделана, вполне пригоден для жизни.

Можно упростить проект: меньше площадь, проще форма крыши, меньше углов и эркеров. Простая форма дома обычно дешевле и в стройке, и в отоплении. Такие решения лучше принимать вместе с проектировщиком до начала работ.

Калькулятор бюджета стройки

Впишите свои цифры из смет и договоров. Поле «Жильё на время стройки» — ваша аренда за все месяцы стройки. Запас по умолчанию 10%, поменяйте его под свою оценку.

Попробуйте посчитать дважды: с запасом 10% и с запасом, который кажется вам слишком большим. Если второй итог вас пугает, лучше узнать это сейчас, пока можно выбрать другой проект, другой участок или другую отделку.

Когда дом построен, бюджет меняет вид: вместо сметы появляется год содержания. Его удобно посчитать на странице о первой зиме, а отопление отдельно — на странице об отоплении дома.

Строки, о которых забывают

Что дальше

Весь путь стройки по шагам — на странице «Строить самому». Цифры для первых строк сметы дают проверка участка и изыскания, срок для строки аренды — калькулятор на странице о сезоне стройки.

Есть строки, которые в смету не помещаются. Первая рассада на подоконнике нового дома, о ней практика «Теплица и рассада». Камень, найденный при расчистке участка и оставленный у крыльца, — о таких камнях путеводитель о полевом камне в кладке. И кадр в день, когда в новом доме впервые загорается свет. Если захочется такого кадра, есть фотопроект «Наш дом».

Вам сюда, если

• вы планируете стройку и хотите понять, сколько денег нужно на самом деле
• у вас есть смета подрядчика, и вы хотите проверить, всё ли в ней учтено
• вы выбираете между участками или проектами и хотите сравнить их по деньгам
• вам спокойнее, когда все цифры собраны в одну таблицу

А если вы ищете другое

• вам нужна средняя цена квадратного метра по области — её здесь нет

Что стоит знать заранее

1. Попросите у подрядчиков смету в одинаковом виде, по одним и тем же строкам. Иначе сравнивать их почти невозможно.
2. Уточняйте в каждой смете, что в неё не входит. Список исключений бывает важнее итоговой суммы.
3. Храните все сметы и договоры в одной папке с датами. Через год вы будете рады знать, что и когда менялось.
4. Разделите запас: часть — на непредвиденное в работах, часть — на рост цен материалов, если стройка долгая.
5. Не забудьте про жильё на время стройки. Аренда за год и дорога на участок — такие же строки сметы.
6. Сверяйте смету с фактом после каждого этапа. Если строка выросла, вы увидите это сразу, пока можно что-то поменять.

Открытка на память

Четыре открытки А6 на одном листе А4 — распечатать дома и взять с собой

Коробка — только одна строка сметы из пятнадцати.

Калининградское море

Смета от участка до забора

kgdmore.ru
t.me/nastyashafranova

Распечатать открытку