Двадцать лет по месяцам: как посчитать ипотеку и не обмануть себя

Сначала оговорка

Это не юридическая и не финансовая консультация. Перед сделкой проконсультируйтесь с юристом или в банке.

На этой странице нет ставок, программ и названий банков. Всё, что здесь посчитано, — примеры на условных цифрах, и они так и помечены. Ваши настоящие цифры — в письменном предложении банка. Правила кредитования и государственных программ меняются — проверьте актуальность на официальном сайте.

Что такое аннуитет простыми словами

Большинство ипотечных кредитов выплачивают аннуитетом: одинаковым платежом каждый месяц весь срок. Внутри этого платежа две части — проценты банку и возврат основного долга.

В начале срока долг большой, поэтому и процентов в платеже много, а долг уменьшается медленно. К концу срока всё наоборот: процентов мало, и почти весь платёж идёт на долг. Поэтому в первые годы кажется, что вы платите, а долг почти не меняется. Это не ошибка банка, а устройство аннуитета.

Формула платежа выглядит так: сумма кредита, умноженная на месячную ставку и делённая на единицу минус единица плюс месячная ставка в степени минус число месяцев. Проще её не пересказать, зато калькулятор ниже считает по ней сам.

Срок, ставка, взнос: что двигает платёж

Платёж зависит от трёх вещей.

Сумма кредита. Цена жилья минус ваш первоначальный взнос. Больше взнос — меньше кредит, меньше и платёж, и переплата. Это самое прямое правило: платёж пропорционален сумме кредита.

Ставка. Чем выше ставка, тем больше процентов в каждом платеже. Разница в ставке даже на пару пунктов за двадцать лет превращается в большие деньги.

Срок. Длинный срок снижает платёж, но увеличивает переплату, потому что проценты начисляются дольше.

Пример в долях, не прогноз и не предложение банка. При одной и той же ставке удлинение срока с 20 до 30 лет снижает платёж ненамного — в условном расчёте примерно на 9%, — а переплату увеличивает примерно в 1,6 раза. Насколько именно, зависит от вашей ставки: впишите свои цифры в калькулятор ниже.

Переплата

Переплата — это всё, что вы заплатите банку сверх суммы кредита: платёж, умноженный на число месяцев, минус сам кредит. Банки её не прячут, но и не пишут крупно.

Переплату полезно видеть, когда выбираете срок. Разница в несколько сотен рублей в месяц может стоить сотни тысяч за весь срок. Иногда это разумная цена за спокойный бюджет. Иногда — нет. Решаете вы, но решать лучше, видя обе цифры.

Что не входит в платёж

Платёж из калькулятора — только проценты и долг. Вокруг кредита обычно есть ещё расходы, и их стоит спросить у банка заранее:

• страхование — какие виды страховки требуются, какие предлагаются по желанию, сколько они стоят в год и что будет со ставкой без них;
• оценка жилья;
• услуги по сделке — способ расчётов, регистрация, иногда услуги нотариуса;
• комиссии, если они есть.

Эти строки не меняют платёж, но меняют сумму, которую вы отдадите за годы. В калькулятор их можно вписать отдельными полями. Полный список денег сверх цены — страница «Сколько денег сверх цены».

Государственные программы

Государственные ипотечные программы существуют, и их условия меняются. Мы их не пересказываем: пересказ устареет быстрее, чем вы дочитаете эту страницу.

Где смотреть описания:

• сайт ДОМ.РФ — описание государственных программ в жилищной сфере;
• сайт Минфина России — официальные сообщения о программах;
• банк, в котором вы берёте кредит, — как программа работает у него.

Адреса проверены 28.09.2026. Правила меняются — проверьте актуальность на официальном сайте в месяц решения.

Сколько платежа выдержит ваш бюджет

Банк проверяет, можете ли вы платить. Но банк не знает, как вы хотите жить. Поэтому второй вопрос стоит задать себе самой.

• Какую долю дохода семьи займёт платёж со страховками? Калькулятор покажет это в процентах.
• Что будет, если доход уменьшится на четверть? А если один из взрослых на полгода останется без работы?
• Останутся ли деньги на ремонт, отпуск, дорогу на «материк», детей, здоровье?
• Есть ли подушка на несколько месяцев платежей?

Если на эти вопросы спокойно отвечать не получается, стоит подумать о большем взносе, более скромном жилье или о годе аренды перед покупкой. О первом годе на пробу — путеводитель «Год у Балтики», о том, как снять жильё на год, — страница «Долгая аренда».

У жизни в области есть свои строки бюджета, которые легко забыть: поездки на «материк», доставки, дорога из пригорода. О том, что здесь хорошо и что трудно, — «Десять причин остаться и пять «но»».

Калькулятор ипотеки

Впишите цифры из письменного предложения банка. Срок по умолчанию 20 лет — поменяйте на свой. Страховки и разовые расходы, если их нет или вы их ещё не знаете, оставьте 0. Доход — чистый доход семьи в месяц, из которого будете платить.

Попробуйте поменять по одной цифре. Сначала срок: 20, 25, 30 лет. Потом взнос. Потом ставку на один пункт вверх и вниз. Так видно, какая цифра двигает ваш платёж и переплату сильнее всего, и о чём стоит торговаться с банком или с собой.

Досрочные платежи

Досрочно гасить ипотеку обычно можно. В общих словах бывает два варианта: уменьшить срок при том же платеже или уменьшить платёж при том же сроке. Первый обычно сильнее снижает переплату, второй — облегчает бюджет. Как именно это устроено в вашем банке, есть ли ограничения и как подать заявление, спросите в банке и прочитайте в договоре.

Досрочные платежи хороши, когда подушка уже собрана. Отдать банку последние свободные деньги, а через месяц остаться без запаса на сломанный котёл, — не лучшая сделка.

Часть уплаченных процентов иногда можно вернуть через имущественный вычет. Условия — на сайте ФНС в разделе «Я купил или собираюсь купить недвижимость» и на странице «Налоги на жильё и землю».

Чеклист: что спросить у банка

Что дальше

Прежде чем подписывать кредит, пройдите по документам сделки: страница «Как проверить сделку». Если вы ещё выбираете между домом и квартирой или между вторичкой и новостройкой, — страницы «Дом или квартира» и «Вторичка или новостройка». Если думаете о стройке с кредитом, — «Бюджет стройки».

Это не юридическая и не финансовая консультация. Перед сделкой проконсультируйтесь с юристом или в банке.

Вам сюда, если

• вы собираетесь брать ипотеку и хотите понимать, из чего складывается платёж
• у вас на руках предложения банков и вы хотите их сравнить
• вы выбираете срок и взнос и хотите увидеть, что меняет каждая цифра
• вы хотите заранее понять, выдержит ли бюджет семьи платёж

А если вы ищете другое

• вам нужна текущая ставка или совет, в каком банке брать, — их здесь нет

Что стоит знать заранее

1. Просите у банков предложения в письменном виде и с полной стоимостью кредита. Сравнивать устные цифры почти невозможно.
2. Считайте переплату, а не только платёж. Два предложения с похожим платежом могут отличаться переплатой очень заметно.
3. Проверьте, что будет с платежом, если доход семьи уменьшится на четверть. Если страшно, срок или сумма выбраны на пределе.
4. Держите подушку на несколько месяцев платежей. Она спокойнее любой досрочной выплаты.
5. Спросите банк, как работает досрочное погашение: уменьшается срок или платёж, есть ли ограничения.
6. Условия государственных программ смотрите только на официальных сайтах в месяц решения. Пересказы устаревают быстро.

Открытка на память

Четыре открытки А6 на одном листе А4 — распечатать дома и взять с собой

Платёж — одна цифра. Переплата, страховки и запас — ещё три.

Калининградское море

Ипотека: как посчитать

kgdmore.ru
t.me/nastyashafranova

Распечатать открытку