Двадцать лет по месяцам: как посчитать ипотеку и не обмануть себя

Сначала оговорка

Это не юридическая и не финансовая консультация. Перед сделкой проконсультируйтесь с юристом или в банке.

На этой странице нет ставок, программ и названий банков. Всё, что здесь посчитано, — примеры на условных цифрах, и они так и помечены. Ваши настоящие цифры — в письменном предложении банка. Правила кредитования и государственных программ меняются — проверьте актуальность на официальном сайте.

Что такое аннуитет простыми словами

Большинство ипотечных кредитов выплачивают аннуитетом: одинаковым платежом каждый месяц весь срок. Внутри этого платежа две части — проценты банку и возврат основного долга.

В начале срока долг большой, поэтому и процентов в платеже много, а долг уменьшается медленно. К концу срока всё наоборот: процентов мало, и почти весь платёж идёт на долг. Поэтому в первые годы кажется, что вы платите, а долг почти не меняется. Это не ошибка банка, а устройство аннуитета.

Формула платежа выглядит так: сумма кредита, умноженная на месячную ставку и делённая на единицу минус единица плюс месячная ставка в степени минус число месяцев. Проще её не пересказать, зато калькулятор ниже считает по ней сам.

Срок, ставка, взнос: что двигает платёж

Платёж зависит от трёх вещей.

Сумма кредита. Цена жилья минус ваш первоначальный взнос. Больше взнос — меньше кредит, меньше и платёж, и переплата. Это самое прямое правило: платёж пропорционален сумме кредита.

Ставка. Чем выше ставка, тем больше процентов в каждом платеже. Разница в ставке даже на пару пунктов за двадцать лет превращается в большие деньги.

Срок. Длинный срок снижает платёж, но увеличивает переплату, потому что проценты начисляются дольше.

Пример в долях, не прогноз и не предложение банка. При одной и той же ставке удлинение срока с 20 до 30 лет снижает платёж ненамного — в условном расчёте примерно на 9%, — а переплату увеличивает примерно в 1,6 раза. Насколько именно, зависит от вашей ставки: впишите свои цифры в калькулятор ниже.

Переплата

Переплата — это всё, что вы заплатите банку сверх суммы кредита: платёж, умноженный на число месяцев, минус сам кредит. Банки её не прячут, но и не пишут крупно.

Переплату полезно видеть, когда выбираете срок. Разница в несколько сотен рублей в месяц может стоить сотни тысяч за весь срок. Иногда это разумная цена за спокойный бюджет. Иногда — нет. Решаете вы, но решать лучше, видя обе цифры.

Что не входит в платёж

Платёж из калькулятора — только проценты и долг. Вокруг кредита обычно есть ещё расходы, и их стоит спросить у банка заранее:

• страхование — какие виды страховки требуются, какие предлагаются по желанию, сколько они стоят в год и что будет со ставкой без них;
• оценка жилья;
• услуги по сделке — способ расчётов, регистрация, иногда услуги нотариуса;
• комиссии, если они есть.

Эти строки не меняют платёж, но меняют сумму, которую вы отдадите за годы. В калькулятор их можно вписать отдельными полями. Полный список денег сверх цены — страница «Сколько денег сверх цены».

Государственные программы

Государственные ипотечные программы существуют, и их условия меняются. Мы их не пересказываем: пересказ устареет быстрее, чем вы дочитаете эту страницу.

Где смотреть описания:

• сайт ДОМ.РФ — описание государственных программ в жилищной сфере;
• сайт Минфина России — официальные сообщения о программах;
• банк, в котором вы берёте кредит, — как программа работает у него.

Адреса проверены 28.09.2026. Правила меняются — проверьте актуальность на официальном сайте в месяц решения.

Сколько платежа выдержит ваш бюджет

Банк проверяет, можете ли вы платить. Но банк не знает, как вы хотите жить. Поэтому второй вопрос стоит задать себе самой.

• Какую долю дохода семьи займёт платёж со страховками? Калькулятор покажет это в процентах.
• Что будет, если доход уменьшится на четверть? А если один из взрослых на полгода останется без работы?
• Останутся ли деньги на ремонт, отпуск, дорогу на «материк», детей, здоровье?
• Есть ли подушка на несколько месяцев платежей?

Если на эти вопросы спокойно отвечать не получается, стоит подумать о большем взносе, более скромном жилье или о годе аренды перед покупкой. О первом годе на пробу — путеводитель «Год у Балтики», о том, как снять жильё на год, — страница «Долгая аренда».

У жизни в области есть свои строки бюджета, которые легко забыть: поездки на «материк», доставки, дорога из пригорода. О том, что здесь хорошо и что трудно, — «Десять причин остаться и пять «но»».

Калькулятор ипотеки

Впишите цифры из письменного предложения банка. Срок по умолчанию 20 лет — поменяйте на свой. Страховки и разовые расходы, если их нет или вы их ещё не знаете, оставьте 0. Доход — чистый доход семьи в месяц, из которого будете платить.

Попробуйте поменять по одной цифре. Сначала срок: 20, 25, 30 лет. Потом взнос. Потом ставку на один пункт вверх и вниз. Так видно, какая цифра двигает ваш платёж и переплату сильнее всего, и о чём стоит торговаться с банком или с собой.

Досрочные платежи

Досрочно гасить ипотеку обычно можно. В общих словах бывает два варианта: уменьшить срок при том же платеже или уменьшить платёж при том же сроке. Первый обычно сильнее снижает переплату, второй — облегчает бюджет. Как именно это устроено в вашем банке, есть ли ограничения и как подать заявление, спросите в банке и прочитайте в договоре.

Досрочные платежи хороши, когда подушка уже собрана. Отдать банку последние свободные деньги, а через месяц остаться без запаса на сломанный котёл, — не лучшая сделка.

Часть уплаченных процентов иногда можно вернуть через имущественный вычет. Условия — на сайте ФНС в разделе «Я купил или собираюсь купить недвижимость» и на странице «Налоги на жильё и землю».

Чеклист: что спросить у банка

Что дальше

Прежде чем подписывать кредит, пройдите по документам сделки: страница «Как проверить сделку». Если вы ещё выбираете между домом и квартирой или между вторичкой и новостройкой, — страницы «Дом или квартира» и «Вторичка или новостройка». Если думаете о стройке с кредитом, — «Бюджет стройки».

Это не юридическая и не финансовая консультация. Перед сделкой проконсультируйтесь с юристом или в банке.

Вам сюда, если

• вы собираетесь брать ипотеку и хотите понимать, из чего складывается платёж
• у вас на руках предложения банков и вы хотите их сравнить
• вы выбираете срок и взнос и хотите увидеть, что меняет каждая цифра
• вы хотите заранее понять, выдержит ли бюджет семьи платёж

А если вы ищете другое

• вам нужна текущая ставка или совет, в каком банке брать, — их здесь нет

Что стоит знать заранее

1. Просите у банков предложения в письменном виде и с полной стоимостью кредита. Сравнивать устные цифры почти невозможно: память на проценты короче, чем кажется.
2. Считайте переплату, а не только платёж. Два предложения с похожим платежом могут отличаться переплатой очень заметно.
3. Проверьте, что будет с платежом, если доход семьи уменьшится на четверть. Если страшно, срок или сумма выбраны на пределе.
4. Держите подушку на несколько месяцев платежей. Она спокойнее любой досрочной выплаты и, в отличие от настоящей подушки, её не нужно взбивать по вечерам.
5. Спросите банк, как работает досрочное погашение: уменьшается срок или платёж, есть ли ограничения. Разговор обычно длиннее одного звонка.
6. Условия государственных программ смотрите только на официальных сайтах в месяц решения. Пересказы устаревают быстро.

Открытка на память

Четыре открытки А6 на одном листе А4 — распечатать дома и взять с собой

Платёж — одна цифра. Переплата, страховки и запас — ещё три.

Калининградское море · Ипотека: как посчитать

kgdmore.ru · t.me/nastyashafranova

Распечатать открытку