Бумаги до ключей: восемь вопросов к сделке с жильём

Прежде чем начать

Это не юридическая и не финансовая консультация. Перед сделкой проконсультируйтесь с юристом или в банке.

На этой странице восемь шагов, которые обычно проходят перед покупкой квартиры или дома. Для каждого — что проверяют, какие вопросы задают и где официальный источник. Порядок примерный: юрист может предложить свой, и это нормально.

Сами правила — какие документы нужны, какие сроки и пошлины — публикуют ведомства, и они меняются. Поэтому здесь нет ни сумм, ни сроков, ни исчерпывающих списков. Есть вопросы, которые помогут не пропустить важное и разговаривать с юристом, нотариусом и банком на одном языке.

Если вы ещё выбираете, что покупать, начните со страниц «Дом или квартира» и «Вторичка или новостройка». Если уже выбрали и посмотрели жильё по чеклисту показа, пора к документам.

Шаг 1. Выписка из ЕГРН

Единый государственный реестр недвижимости — это официальная база сведений об объектах недвижимости и правах на них. Выписку из него можно запросить через Госуслуги, на сайте Росреестра или в МФЦ. Какие виды выписок бывают и сколько стоит каждая, смотрите на этих сайтах.

Что обычно смотрят в выписке:

• Объект. Адрес, площадь, этаж, кадастровый номер, назначение. Сверьте с тем, что видели на показе, и с документами продавца. Жилое это помещение или нет — важный вопрос, особенно для апартаментов.
• Правообладатели и вид права. Кто собственник, одна ли это собственность или долевая, сколько собственников.
• Ограничения и обременения. Ипотека, арест, запрет на регистрационные действия, аренда и другие отметки. Любая такая отметка — вопрос к продавцу и юристу.

Какие сведения выписка показывает постороннему человеку, зависит от действующих правил: например, персональные данные собственника могут быть не видны без его согласия. Уточните на официальных сайтах, что вы увидите, и при необходимости попросите продавца заказать выписку вместе с вами.

Выписку заказывают свежую, на дату близко к сделке, и ещё раз — перед подписанием, если прошло время.

Если вы покупаете дом с участком, у участка своя выписка. Границы, категорию земли и вид разрешённого использования проверяют отдельно — об этом страница «Как выбрать участок».

Шаг 2. Кто продаёт

В сделке важно, кто именно подписывает договор и вправе ли он это делать.

Собственник лично. Паспорт, совпадение данных с документами на жильё. Если собственников несколько, в сделке участвуют все или их представители.

По доверенности. Вопросы: кто выдал доверенность, на что, до какого срока, не отменена ли она. Нотариальную доверенность можно проверить в сервисе Федеральной нотариальной палаты. Сделку по доверенности лучше проводить с юристом.

Супруг. Если жильё приобретено в браке, может понадобиться согласие супруга продавца. Нужно ли оно в вашем случае и в какой форме, скажет юрист или нотариус. Общие правила описывает Семейный кодекс; официальный текст — на pravo.gov.ru.

Дети и другие жильцы. Если среди собственников есть несовершеннолетние, сделка проходит по особым правилам, в том числе с участием органов опеки. Если в квартире зарегистрированы люди, спросите, когда и как они выпишутся.

Наследство. Если продавец получил жильё по наследству, спросите, когда и как, нет ли других наследников. На сайте Федеральной нотариальной палаты есть справочный раздел о наследственных делах.

Шаг 3. История перехода права

Полезно знать не только кто собственник сейчас, но и как менялись владельцы. Для этого есть отдельная выписка о переходе прав на объект — её виды описаны на тех же официальных сайтах.

Вопросы, которые стоит задать себе и юристу:

• как часто менялись собственники;
• на каком основании продавец стал собственником: покупка, наследство, дарение, приватизация, строительство;
• не было ли споров о праве;
• совпадает ли история с тем, что рассказывает продавец.

Частая смена владельцев сама по себе ничего не доказывает. Но это повод задать вопросы до задатка.

Шаг 4. Долги

Коммунальные платежи и капремонт. Попросите у продавца справки или квитанции об отсутствии задолженности. Узнайте, кто и как будет платить за месяц сделки.

Долги продавца. Если у продавца есть исполнительные производства, это может повлиять на сделку. Открытый банк данных исполнительных производств ФССП позволяет выполнить поиск; как трактовать результат, скажет юрист. О проверке по другим реестрам, в том числе сведениям о банкротстве, тоже спросите юриста.

Налоги. Налог на имущество платит собственник за время владения. Что меняется для покупателя, — страница «Налоги на жильё и землю» и раздел ФНС «Я купил или собираюсь купить недвижимость».

Шаг 5. Задаток и предварительный договор

Задаток или аванс обычно вносят, когда стороны договорились о цене и сроках. До этого момента полезно:

• увидеть выписку из ЕГРН и документы продавца;
• понять, как пройдут расчёты и регистрация;
• записать в соглашении, что будет, если сделка не состоится по вине одной из сторон.

Разница между задатком и авансом — юридическая, и она важна. Обсудите её с юристом до подписания.

Шаг 6. Как проходят расчёты

Способов расчёта несколько: через банк, через нотариуса, другие. В общих словах их смысл один — чтобы продавец получил деньги, а покупатель право, и чтобы ни один из них не остался ни с чем.

Вопросы к банку и юристу:

• какой способ расчёта подходит именно вашей сделке;
• когда продавец получает деньги: до регистрации, после или по другому условию;
• что будет, если регистрация задержится или не состоится;
• сколько стоит выбранный способ и кто за него платит.

Если сделка идёт с ипотекой, банк обычно предлагает свой порядок расчётов. Как посчитать платёж и что спросить у банка, — страница «Ипотека: как посчитать».

Шаг 7. Регистрация

Право собственности на жильё переходит к покупателю после государственной регистрации в Росреестре. Документы на регистрацию подают разными способами: через МФЦ, электронно, через нотариуса. Какие документы нужны, сколько стоит госпошлина и сколько длится регистрация, смотрите на сайтах Росреестра и Госуслуг. Правила меняются — проверьте актуальность на официальном сайте.

После регистрации закажите новую выписку и убедитесь, что собственник теперь вы, а ограничения, которые должны были сняться, сняты.

Если вы покупаете издалека и прилетаете на сделку, заложите дни с запасом: на подписание, на подачу документов, на непредвиденное. Как добраться до области, — страница «Как добраться до Калининграда».

Шаг 8. Когда нужен юрист или нотариус

Коротко: лучше всегда хотя бы на одну консультацию до задатка. Особенно, если:

• продавец действует по доверенности;
• среди собственников есть дети или недееспособные;
• жильё получено по наследству недавно или собственники часто менялись;
• в выписке есть ограничения или обременения;
• вы покупаете долю, дом с участком, старый дом со статусом или апартаменты;
• сделка идёт с ипотекой или с материнским капиталом;
• вам предлагают необычную схему расчётов или просят занизить цену в договоре.

Для некоторых сделок закон требует нотариальной формы. Какие это сделки, уточните у нотариуса. На сайте Федеральной нотариальной палаты есть справочные материалы.

Тест: какие пункты у вас сложнее

Тест не решает, нужен ли вам юрист: юрист нужен почти всегда. Он показывает, на что обратить особое внимание.

Чеклист документов до задатка

Что дальше

Кроме цены жилья, сделка потребует денег на пошлины, услуги, переезд и ремонт: полный список — на странице «Сколько денег сверх цены». О налогах после покупки — страница «Налоги на жильё и землю». Если вы переезжаете и пока не уверены, что готовы покупать, честный первый шаг — аренда: об этом путеводитель «Дом на лето, дом на зиму» и разговор о переезде «Десять причин остаться и пять «но»».

Это не юридическая и не финансовая консультация. Перед сделкой проконсультируйтесь с юристом или в банке.

Вам сюда, если

• вы нашли квартиру или дом и готовитесь к сделке
• вы хотите понимать, что делает юрист, и задавать ему точные вопросы
• вы покупаете издалека и хотите заранее собрать документы
• вам спокойнее, когда у каждого шага есть официальный источник

А если вы ищете другое

• вам нужна юридическая консультация по вашей сделке — для этого нужен юрист

Что стоит знать заранее

1. Не вносите задаток до того, как увидели выписку из ЕГРН и документы продавца. Задаток проще не отдать, чем вернуть.
2. Заказывайте выписку сами, а не берите у продавца распечатку. Свежая выписка — на дату, которая нужна вам.
3. Записывайте вопросы и ответы продавца. Если ответы меняются от встречи к встрече, это тоже информация.
4. Сверяйте данные в документах между собой: адрес, площадь, кадастровый номер, имена.
5. Если продавец торопит, это повод замедлиться, а не ускориться.
6. Юриста зовут до задатка, а не после. Одна консультация до сделки обычно проще, чем разбор после.

Открытка на память

Четыре открытки А6 на одном листе А4 — распечатать дома и взять с собой

Сначала выписка и вопросы, потом задаток. Юриста — до, а не после.

Калининградское море

Как проверить сделку

kgdmore.ru
t.me/nastyashafranova

Распечатать открытку